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        看天吃飯?房產經紀求變

??始于10月份的全國范圍內大規模樓市調控,從執行層面開始延伸到對房產經紀領域的嚴厲核查,涉及房源真實性、互聯網金融產品等方面。

??這對慣以被稱為“看天吃飯”的房產經紀行業,不可謂不是一種打擊。

??行業中的巨頭早已開始對房產交易之外的其他產業鏈領域進行布局,包括以金融產品形式介入家裝、購房等市場,布局互聯網+、長租公寓、二手房裝修等領域。

??當然,其間也存在面臨規模擴張、思維模式轉變、跨界政策壓力等困境。

??而一批興起中的互聯網平臺也逐步獲得更多資本關注,并借此進一步擴大市場份額。

??在樓市調控、互聯網+等一系列大背景下,房產經紀行業正在醞釀變化。

??導讀

??隨著熱點城市房地產市場率先進入存量房時代,二手房買賣和租賃經紀業務正面臨無比廣闊的市場前景。但在略顯混亂的市場秩序中,互聯網技術的發展、資本的追逐,正帶領行業踉踉蹌蹌地走向蛻變。

??自從田宅交易出現、中介行為誕生開始,我國的房地產經紀業務已經存在了上千年。其間,經紀人的稱謂歷經駔儈、房牙子、莊宅牙人、市儈、掮客等種種變化。在有著“重農輕商”傳統的中國社會,這些稱謂不乏貶義。

??新中國成立伊始,國家實施土地公有制改革,在所有制結構發生重大變化的“緩沖期”,土地和房屋的交易一度處于低位乃至被禁止,房地產經紀行業亦失去了發展的土壤。

??改革開放之后,房地產交易出現復蘇,經紀行業隨之發展,其形態從最初“一桌一店”的個體戶模式,逐漸走向規模化,但整體市場規模仍然偏小。

??直到1998年房改政策頒布,伴隨著房地產市場的騰飛,房地產經紀行業迎來了快速發展期。一部分房地產經紀公司迅速做大,并催生出鏈家地產、偉業我愛我家、中原地產、21世紀中國不動產、世聯行等巨頭。

??如今,這個延續了上千年的古老服務業又“漸入佳境”。隨著熱點城市房地產市場率先進入存量房時代,二手房買賣和租賃經紀業務正面臨無比廣闊的市場前景。但在略顯混亂的市場秩序中,互聯網技術的發展、資本的追逐,正帶領行業踉踉蹌蹌地走向蛻變。

??大鱷的誕生

??從業務范疇上看,房地產經紀業務主要分為二手房買賣居間代理、二手房租賃居間代理和新房銷售代理三種。不難看出,房地產經紀行業的發展與房地產市場發展密不可分。

??在中國房地產估價師與房地產經紀人學會副會長兼秘書長柴強看來,1998年的房改可看做房地產經紀行業發展的重要節點。根據國務院發布的文件,從當年下半年開始,“取消福利性實物分配住房制度,實行住房分配貨幣化、商品化。”

??此后,我國房地產市場發展進入快車道。新建商品房銷售額從1999年的不足2000億元,增長至2015年的8.7萬億,增幅超過40倍。二手房交易量也快速增長。

??借助這一“春風”,到2015年,房地產經紀企業促成的房地產交易額已超過5萬億元。

??具體而言,新房代理業務更容易與房地產開發同步,起步較早。如專注該業務的世聯行就于2009年在深交所掛牌上市。

??存量房交易的發展,則有一個遲緩期。鏈家研究院院長楊現領向21世紀經濟報道表示,當城市化是人口從農村向城市流動時,會處于新房為主的階段;當人口轉變為城市內部或城市之間的流動時,二手房市場便會快速發展。在后一個階段,戶均住房套數通常大于1,業主自有住房率大于60%。這恰恰對應了2014年以后的中國樓市。

??在該行業里,大公司的規模已絲毫不亞于房地產開發“巨頭”。2015年,中原地產的成交金額達到9205億人民幣,鏈家地產則實現了7090億房產交易額。以新房代理為主要業務的世聯行,2015年的新房代理銷售額達到4309億元。

??單從銷售金額上看,這三家企業已“秒殺”所有房地產開發商——作為房地產業“老大”的萬科,2015年銷售額“僅為”2614億元。偉業我愛我家最近三年的房屋銷售總額達到5600億元。

??在區域市場占有率上,房地產經紀公司也讓開發商“艷羨”。近幾年,鏈家在北京二手房交易市場的占有率一直維持在50%以上,其在上海、成都等地也占有絕對優勢。中原地產則常年穩居深圳存量房市場的“老大”地位。而房地產開發企業在區域市場的占有率,幾乎很難突破20%。

??大鱷誕生的背后,是行業內部的兼并整合。僅2015年,鏈家地產就完成10宗并購。偉業我愛我家自2012年至今在9個城市完成了11次投資并購。

??“不同城市之間的市場發展程度不同,一些大的經紀公司在規模、占有率、公司治理水平上具有明顯優勢,容易通過擴張的方式迅速做大。”一位不愿具名的資深從業者向21世紀經濟報道表示。

??模式之變

??隨著市場發展,房地產經紀公司的業務類型也已發生變化,從最初的二手房買賣和租賃、新房銷售代理,逐步延伸到經紀業務的上下游,甚至橫向拓寬到商業、旅游、養老等地產領域。

??其中,中原地產、鏈家、偉業我愛我家等公司除同時從事三大傳統業務外,還以設置業務條線、成立子公司的形式,涉足金融或擔保資金監管等業務。世聯行也開辟了和新房銷售相關的金融業務。

??楊現領認為,這種業務的多元化,是經紀公司克服房地產市場和經濟周期波動、緩解業績震蕩的一種嘗試。

??柴強則向21世紀經濟報道表示,相關的制度設計未能跟上房地產市場的發展變化。“二手房交易容易產生金融服務、產權保險、交易資金監管等各項衍生服務。在美國,這些業務都由獨立的專業公司來做。”

??我國的現實情況是,專業公司未能進入這一領域。房地產經紀公司“兼營”這些業務,但會受到政策層面的諸多掣肘,如獲取金融牌照等方面的門檻等。但專業化運作仍被認為是行業發展的大方向。

??互聯網技術的發展,則深刻影響著傳統房地產經紀業務的發展模式。

??柴強表示,“互聯網+經紀”催生出傳統業務模式的三種變化。一是純粹的信息平臺公司發展壯大,如58同城的二手房交易板塊;二是原來的信息平臺公司,開始延伸至線下經紀業務;三是傳統的經紀公司將渠道延伸至線上,如鏈家網。

??“互聯網的作用,主要體現在改變了獲取信息的渠道,并進一步改變經紀公司的業務模式。”上述從業者表示,傳統的信息渠道主要是報紙、小廣告、電話營銷、門店營銷等,如今已全面向互聯網轉移。目前在許多經紀公司中,通過網絡渠道獲取的客源占比,已達到60%以上。

??互聯網思維的興起,還在嘗試改變市場格局。過去兩年來,房多多、愛屋吉屋、吉屋網等帶有濃厚互聯網基因的經紀公司大量出現,業務量一度迅猛增長。

??近期,部分經紀公司的發展模式似乎遭遇瓶頸,其對經紀行業巨頭的挑戰也有所減弱。但主流觀點認為,在互聯網深刻改變了人們的衣(網購)、食(外賣)、行(網絡打車、租車)之后,對于“住”的改變仍然存在巨大想象空間。

??資本的嗅覺

??隨著存量房時代到來,房地產經紀行業的前景正被普遍看好,尤其是二手房的買賣、租賃。按照上述資深從業者的觀點,二手房市場的容量和前景取決于以下幾個關鍵指標:

??第一是流通率。對應400萬套左右的二手房成交量,全國層面的流通率不足2%。按照國際經驗,中國的二手房交易達到4%-5%的流通率是有可能的,這意味著二手房交易量可以達到1000萬套左右。

??第二是經紀滲透率,即經紀人員和經紀公司參與完成二手房交易的比率。一線城市的滲透率已經達到85%以上,二線城市只有60%左右,未來還有很大提升空間。

??第三是傭金率。我國大部分城市的傭金率不足2%,從美國和我國臺灣地區等的經驗來看,這樣的傭金率水平不足以吸引優秀的從業者加入,也難以有高質量的服務。在勞動力成本日益上升的條件下,傭金率至少不存在下降空間。

??事實上,早在外界意識到這一點之前,資本就已殺至。2010年,鼎暉投資、復地兩家戰略投資公司曾注資鏈家。今年上半年,市場又爆出鏈家完成60億元人民幣融資的消息,領投方為華興旗下的華晟資本,百度和騰訊成為戰略投資方。我愛我家也在去年傳出完成C輪融資的消息。

??此外,吉屋網成立以來共獲得4輪融資。愛屋吉屋則在誕生的兩年多時間里完成了6輪融資。萬科舊將肖莉加盟的房多多,也已完成4輪融資。

??這些資金正拼命將經紀公司推向資本市場,從而填補一塊巨大的空白——在中國從事房地產經紀業務的上市公司中,世聯行專注新房銷售代理,21世紀不動產創始于美國并在美股上市。以二手房交易為主的經紀公司,尚無登陸中國資本市場的先例。

??樂觀的觀點認為,未來3-5年,房地產經紀行業會有公司進入資本市場。

??柴強的思考則較為冷靜,他認為,對于資本市場而言,房地產經紀是新興行業,缺乏有效的判斷指標,且由于交易量波動較大,房地產經紀公司普遍存在收入不穩定的難題。資本市場需要一段時間來考量。

??與此同時,行業內的一些頑疾也會制約這一進程。在今年6月召開的“2016中國房地產經紀年會”上,住建部副部長陸克華曾指出,行業發展中存在一些突出問題,包括“中介機構和從業人員良莠不齊,侵害群眾權益的不良行為時有發生,行業形象不佳,群眾意見很大,社會反響強烈。”

??柴強認為,與其他勞動密集型行業相比,房地產經紀行業被認為尚難做到真正有效的管理。盡管這是由該行業分散、靈活等特點所決定,但公司治理仍是需要彌補的短板。(天瑞地產)

2016年11月15日

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房地產經紀:一個古老服務業的變革與野心

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