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隨著國內房地產市場成交量的增加,一二線城市多地住房公積金貸款額度普遍偏緊,資產證券化逐漸成為各地公積金管理中心拓寬融資渠道的重要選項。

隨著國內房地產市場成交量的增加,一二線城市多地住房公積金貸款額度普遍偏緊,資產證券化逐漸成為各地公積金管理中心拓寬融資渠道的重要選項。

2016年上半年,共有8個地方公積金管理中心作為發起人發行了19只住房公積金資產證券化產品,發行額共計390.14億元,其中上海公積金管理中心發行的產品規模最大,蘇州、泉州、滁州和龍巖則是首次發行。

業內人士認為,雖然住房公積金信貸資產證券化未來潛力“大有可為”,也是未來政策和市場面的變化趨勢,但是,從當前來看,住房公積金資產證券化的總規模有限,上述幾個城市已知的累計發行總規模也不過400億元左右,對于當前住房公積金出現的收不抵支等問題也是杯水車薪。另外,如何從投資收益的角度吸引機構投資者購買住房公積金抵押貸款證券,也是急需解決的問題。

公積金囊中羞澀

試水RMBS

早在去年9月30日,住建部、財政部、央行聯合發布《關于切實提高住房公積金使用效率的通知》,提出拓寬貸款資金籌集渠道,鼓勵有條件的城市要積極推行住房公積金個人住房貸款資產證券化業務。

住房公積金資產證券化是RMBS類產品的一種。RMBS的全稱是住房貸款支持證券(Residential Mortgage Backed Securities)。即公積金中心或商業銀行將住房抵押貸款整合成證券份額在資本市場上出售,持有人將獲得住房抵押貸款未來收回的利息和本金收益,而發起機構也能借此融通資金、分散風險。

據中國房地產報記者統計,在今年上半年所發行的公積金資產證券化產品規模中,上海公積金管理中心聯合建信信托以及中國建設銀行發行的兩單產品規模較大,分別為148.42億元和163.17億元,分別占這類產品上半年發行總量的38%和41.82%。

上海是上半年房地產交易最為活躍的城市之一。由于市場成交活躍,住房公積金支取額度較大。2016年4月,上海市住房公積金管理中心就曾對媒體表示,近來確實存在貸款審批周期拉長的情況,這主要是受業務量激增、處理能力飽和的影響。為防范公積金貸款風險,公積金管理中心還加大了審核力度。目前上海住房公積金貸款總體平穩,不存在坊間傳說的停貸情況,同時正在研究完善住房公積金制度的相關政策。

同策咨詢研究部總監張宏偉表示,2015年底,上海住房公積金管理中心就有一筆近70億元的個人住房公積金貸款資產證券化產品發行,此舉為其他區域的公積金貸款資產證券化試點帶來明顯示范作用。在當前部分城市公積金已經出現“余額告急”、收不抵支等問題時,通過住房公積金信貸資產證券化可以更好盤活公積金存量資產,釋放沉淀占用的貸款資金,為購房貸款開拓外部資金來源渠道,有效緩解公積金運行中存在的使用率偏高、短存長貸的流動性風險。

截至目前,武漢成為首個實行公積金資產證券化的城市。2015年7月,由武漢公積金中心發起的國內首單以個人住房公積金貸款為基礎資產的資產支持證券——“匯富武漢住房公積金貸款1號資產支持專項計劃”成功發行,此期證券發行規模為5億元。

隨后以上海、南京、杭州、蘇州、常州、湖州等為代表的江浙滬城市也開始積極試點住房公積金信貸資產證券化。2016年3月14日,杭州公積金2016年第一期個人住房貸款資產支持證券和湖州公積金2016年第一期個人住房貸款資產支持證券在全國銀行間債券交易市場掛牌發行,此次融資規模14.18億元,成功發行利率為杭州1年期3.12%、3年期3.6%,湖州3年期3.8%。

福建、安徽、湖北、四川等省份也幾乎和上述省份同步開始住房公積金信貸資產證券化的推進。2016年5月23日,滁州市住房公積金貸款證券化募集的8億元資金到賬,成為安徽省首單住房公積金貸款資產證券化項目。

有券商分析稱,從產品發行目的看,公積金中心的發行意愿要強于商業銀行。公積金貸款相較于商業銀行個人住房抵押貸款,歷史逾期率更低,同時提前還款概率更低,因此收益率也更低。但是區域集中特征更為明顯,三四線城市公積金中心發放的產品可能收益率會高一些。部分公積金貸款可能采取置業公司提供擔保的方式為底層基礎資產增信。

負利差風險猶在

吸引力恐不足

住房公積金“囊中羞澀”正促使公積金資產證券化加速推進。

2016年多地住房公積金個貸率前所未有地超過100%。據中國房地產報記者查閱相關資料顯示,去年底廈門公積金中心貸款使用率超過100%后,不斷飆升,截至2016年3月31日,廈門市住房公積金貸款使用率已高達108.18%。福州住房公積金個貸使用率已達105.23%,武漢個貸率已達106.8%,在全國15個副省級城市中排名第一。此外,截至3月底,南京個貸率已經超過105%,湖州個貸率則于2015年7月便已達到101%,同時,此前未出現過公積金吃緊的南昌,其個貸率也早已超過警戒線,達101%。

中國社科院經濟所研究員汪麗娜指出,公積金流動性不足問題日益凸顯,以至于各個地方城市不得不選擇啟動資產證券化以補充后續資金。公積金貸款利率低,資金運營成本高,貸款期限長,是否符合投資者債券投資需求仍是未知數。同時,如果公積金中心資產證券化項目利率過高,貼息資金又從何而來?

據了解,住房公積金貸款類證券化產品由于有存在負利率的可能,多使用超額抵押的增信方式提供一定利差補償。例如上海市公積金管理中心發行的4期產品、湖州公積金中心發行的一期產品都使用了超額抵押的外部增信方式。其中“滬公積金2015年第一期1號個人住房貸款資產支持證券”超額抵押率占整體發行規模的7.41%,主要是由于底層資產全部為2015年新發放的貸款,房價處于高位,且貸款利率較低,因此提供更多的超額抵押保護。“湖州公積金2016年第一期個人住房貸款資產支持證券”超額抵押率也有7.52%,主要用于預防底層資產集中、初始貸款利率較低的問題。

業內人士指出,針對目前公積金資產證券化產品的負利差問題,市場主要是通過超額抵押的內部增信方式和現金儲備的貼息方案來解決。但這兩種方案都是由公積金管理中心讓渡一部分資金權益來彌補負利差的影響,實質上削弱了其發行證券化產品進行融資的效果。對此建議以統一標準的方式發展RMBS市場,可借鑒國際成熟經驗,成立政府支持住房金融機構,以一定的標準收購重組個人住房抵押貸款,再以標準化證券的形式滾動出售,并進行統一的登記托管結算。

招商證券表示,公積金貸款證券化產品入池資產筆數較多,基礎資產池分散性較好,但也存在投資期限較長的缺點。隨著樓市回暖,多地公積金賬戶處于超負荷使用的狀態,住房公積金貸款額度吃緊,預計下階段將會有更多公積金貸款證券化產品發行。(天瑞地產)

2016年10月31日

首付貸資產被限 銀行網貸平臺或面臨資產荒
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住房公積金資產證券化開閘 負利差風險猶存

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