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興許是出于前段時間房價有所上升,各地又紛紛出臺限購令,如果把新買的房產登記在未成年子女身上是不是好處多多呢?最近這個話題在微信朋友圈里迅速發酵,有的微信公眾號還支招——這類“娃娃房”如果遇見風險如何規避。

把房子登記在孩子名下有哪些風險? 錢報記者就此咨詢了公證機構和資深房產律師,發現個中說法其實在實踐中不具備可行性。

把房產登記在未成年子女名下

大致出于三種考慮

1.能夠規避限購令嗎?有一種錯誤的認識,用未成年子女的名字購買房產,就不在限購范圍內。

浙江騰飛金鷹所房地產綜合部負責人、浙江省直律協建筑房地產專業委員會副主任陳鐘律師說:在限購政策中,所謂的限購對象,都是以“家庭”出現,比如此番杭州限購令中的“非本市戶籍居民家庭”,其中“家庭成員”包括了夫妻雙方及未成年子女。所以并不存在用孩子的名義買房就不算家庭名下的房產。

2.有助于規避稅費嗎?

的確如此。將房子直接登記在未成年子女名下,相比贈與、繼承等既省錢又方便,能省下不少稅費,還不用擔心將來會征收遺產稅。

3.規避家庭破產風險,為自己和孩子都留條后路。

有些家長是做生意的,以孩子名義購置房產,想以后萬一生意失敗,資不抵債時,為自己和孩子都留條后路。更直接一些,未成年人名下的房產可以被執行嗎?

陳鐘律師說,如果房產一開始就是登記在未成年子女名下,那么房產的所有權是屬于未成年子女的,父母對該財產只有管理權,而非所有權,既不屬于父母所有,所以是不能被執行的。但是法律亦有規定,如果被執行人為了逃避執行,而將財產轉移給其子女,則其贈與行為無效,登記在被執行人未成年子女名下的財產仍可作為可供執行財產來予以執行。

出售或者抵押“娃娃房”

都要辦理保證書公證

把房產登記在未成年子女名下,以后出售或抵押房產容易嗎?杭州市錢塘公證處碰到過不少這樣的案例。

案例一:

做生意的父親想賣掉兒子名下的房產

陳先生是私營企業主,最近公司周轉不靈,他想把十歲兒子名下的房產賣掉。房管部門要求:必須到公證處辦理父母保證書的公證。

按陳先生的想法,房子雖然記在十歲的兒子名下,但購房款全由他支付,賣掉房子也是為了做好生意,生意做好了可以為兒子買更大的房子。可當公證員黎麗把法律條目列出來,他才發現,自己想得太天真了。

我國《民法通則》明確規定“監護人應當履行監護職責,保護被監護人的人身、財產及其他合法權益,除為被監護人的利益外,不得處理被監護人的財產”。

其次,《房屋登記辦法》規定“因處分未成年人房屋申請登記的,還應當提供為未成年人利益的書面保證”。

也就是說,陳先生夫妻必須承諾,賣掉房產所得用于兒子的教育、醫療等切身利益,并且出具書面保證的公證書。為了公司周轉而賣掉房產,顯然不符合要求了。“那么麻煩,早曉得就不寫小孩子名字了”,陳先生夫妻嘀咕一陣后沮喪而返。

案例二:

為兒子留學抵押房產,也沒那么簡單

董先生的兒子小杰將于今年秋天到新加坡讀高中。夫妻倆決定將小杰名下的房產抵押貸款,并向公證員保證,抵押貸款只用于小杰在國外的教育、醫療、生活等,絕不挪作其他用途,絕不侵害小杰的合法權益,并且承擔抵押貸款過程中產生的所有責任。這些承諾,白紙黑字,是都要記入書面保證書中的。

當時董先生覺得這個好辦,因為他自己就是浙江某城市銀行的行長,沒想到在銀行辦理房產抵押貸款手續的過程中又出現了問題。


原來,不少銀行貸款業務的用途中并沒有“出國留學”這個選項。如果用途不能明確是“出國留學”,那么公證處也是不予辦理保證書公證的。

最后,董先生還是到其他大銀行辦理,拿到寫有“出國留學”用戶的貸款書,才又匆匆趕到公證處。

至于在目前流傳的一些微信公眾號文章中說,“可以通過公證約定,未成年人名下的房產,在父母生前,權益可以屬于父母,這種方法既可以讓未成年擁有房產又可以保證父母享有處置權”,這種說法完全是錯誤的,父母只有管理權,而沒有處置權。公證處也不會辦理這類約定公證。(天瑞地產)


2016年10月21日

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房產登記在子女名下“娃娃房”誤區多有風險

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