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    在國慶節長假來臨之前,各地紛紛推出新的房地產調控措施。市場認為,如果地方政府在地產調控方面仍無動于衷,那在這個長假,可能又會掀起一輪搶購房子的熱潮。 

??9月26日,南京市發布《市政府辦公廳關于進一步加強房地產市場監督管理的意見》,提出進一步增加商品住房上市供應、加大商品住宅土地供應、穩定商品住房價格以及強化綜合執法等措施。9月27日,杭州市宣布,在市區范圍內(含蕭山、余杭、富陽、大江東)暫停實施購房入戶政策;對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭,再次申請商業性個人住房貸款購買普通住房,最低首付款比例由不低于30%調整為不低于50%。9月28日,上海市規劃和國土資源管理局宣布,自10月8日起,全市全面實施不動產統一登記制度。市場仍不清楚這一改革對市場將會帶來什么影響,是否為下一步改革做準備,比如征收房地產稅。此外,濟南、昆山等地在28日推出了調控政策。 

??應當說,這些措施姍姍來遲。市場本身的勢能已如強弩之末,恐慌性、投機性的購買力差不多消耗殆盡,一些號稱新盤“日光”或者神秘大客戶搶購幾十套房子的消息被證實是偽造的傳言。這意味著一些開發商、中介等開始制造恐慌情緒以刺激市場。另一個樓市短期見頂的信號更加清晰,即越來越多的上市公司拋售房產。 

??杭州、南京、蘇州等二線城市的調控政策比較溫和,不像一線城市那樣嚴厲。一定程度上是因為這些城市的樓市在過去并沒有被大肆炒作。但過去幾個月,由于一線城市房價長期過快上漲的示范效應,以及流動性擴張帶來的資產價格上升預期,讓一些投資或投機客將這些城市看作投資洼地,紛紛涌入炒作。可以說,推動二三線城市樓市狂飆的主要力量是投資或投機客,他們的這種“價值發現”也帶動了當地居民的積極入市。但這些城市供需并不緊張,回落空間比較大,因此,當地在調控上也比較溫和。 

??在積極購房以及地方政府出手調控的過程中,人們可能忽視了推動此次樓市狂飆的基本力量。在很多城市的購房熱潮中,投資性客戶往往是主力。也就是說,所謂的本地剛需并不很多,主要是以本地與外地的投資者為主。這意味著,在房價被進一步推高之后,剛需的購買力已經非常不足,短期內剛需接盤的能力有限。我們可以理解為,人們對未來房價上漲有較強的預期(源于對信用擴張而非經濟增長的預期),二線城市相對一線價格較低(事實上是一線高估而非二線低估),因此,在資產荒以及投資收益率較低的背景下,大量資金參與所謂的“價值洼地”的地產投機。 

??但是,房價持續上漲的動力正在衰減。自2000年至2008年,房改、城市化以及經濟高速增長推動了房價高速增長,2009年-2012年則是由信用非理性擴張刺激樓市繼續暴漲。而現在,城市化進程隨著工業化結束開始大幅放緩,經濟增長下行壓力越來越大且面臨轉型挑戰,非理性的信用擴張因整體杠桿率的不斷上升而受到限制,而且人口老齡化進程已經開始,所有這些因素加在一起,使得支撐樓市繼續上漲的動力不足。尤其是此次經歷了暴漲的部分二三線城市,本地剛需本來就有限,房價大幅上漲后更將潛在的需求阻擋在外,因此,受信用擴張推高的房價沒有理由會繼續上漲。 

??我們認為,一線城市房價的上漲主要是由改善型需求推動,即之前的租房者購買總價較低的小戶型,而原來的業主再去置換大戶型,通過這樣的鏈條推動了高端物業的價格上漲。但隨著價格的上漲,具有支付能力的剛需客戶大幅減少,會導致整個市場喪失動力。 

??由于一線城市土地供應受限,不存在樓市供過于求的情況,因此,應該抓住這個時機推出房地產稅,并醞釀遺產稅,以擠出投資性房產,同時,通過增加供應來抑制房價。一線樓市資源稀缺,如果有大比例投資性住房,就會扭曲市場,加速價格上漲。此外,二線城市房價暴漲很大程度源于投資需求推動,征收房產稅會將這些需求踢出市場,從而讓住房真正滿足人們的居住需求。因此,在各地調控措施穩定市場之后,政府部門應該采取治本的方式,增加持有成本,打擊投機性需求,讓樓市健康發展。(天瑞地產)

2016年09月30日

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房價持續上漲的動力正在衰減

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