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    當下,多地房價正經歷著一輪上漲,很多想投資房地產的人都四處找錢買房,部分人甚至還打起了銀行“房抵貸”業務的主意,想借此籌集首付的資金。在此背景下,有銀行近日推出的未還清貸款房產也能二次抵押的貸款產品備受關注。不過,專家認為,如果房地產價格波動時,將影響質押品安全,而一旦大部分銀行跟風,將引發信貸規模和風險的上升。 

??“招商銀行個人房產抵押貸款,貸款年限長,利率低,申請方便,最重要可以二押,即使目前房子還在按揭,也可以貸出升值的部分。”這則貸款廣告近日在社交平臺上流傳甚廣。 

    房產“二押”貸款不能用于買樓炒股 

??記者了解到,目前招商銀行確實推出了有房就貸產品,其中上海等地,由于政策的允許,推出了房產二次抵押,房子有按揭也可貸,可以貸出升值的部分。而其它包括廣州等城市,在按揭結清之前也可根據其信用狀況給予小額信用貸款,并非二次抵押再貸款。 

??招行相關人士表示,該貸款嚴禁用于購房、炒股、投資等國家禁止的用途。因此,用途合規清晰,也不存在提高購房者杠桿比例的問題。 

??有銀行人士告訴記者,銀行推住房“二押”,與近期樓市火爆也不無關系。該人士告訴記者,很多銀行的做法是,不論房產以何種方式抵押,這種抵押貸款只能用于個人消費或經營,絕不能用于炒房、炒股。銀監會還規定,發放的消費貸款如果金額超過30萬元,不能直接打到貸款人的賬戶,而是采取受托支付形式,打到用途有關的賬戶。比如,申請裝修的貸款,直接打到裝修公司的賬戶;申請旅游的直接進入旅行社賬戶,以此防止貸款用途有變。
    另有銀行人士告訴記者,雖然監管一直要求銀行要嚴格監管貸款用途,但是部分銀行監管不力,對貸款客戶弄虛作假、改變貸款用途等是睜一只眼閉一只眼,有銀行甚至還幫助客戶虛構裝修等買賣合同,讓銀行把錢打到自己找到的關系戶,再轉出來去買房炒股。“實際上,消費貸、經營貸等流向房產、股市的現象,一直都是難以杜絕的。”該人士說。 

    “房抵貸”難防違規操作 

??另有房產中介人士也告訴記者,當下房價狂飆,樓市瘋漲,很多人都想方設法找錢炒房,包括打起了各家銀行的“房抵貸”業務的主意,希望用消費貸款來籌集自己的首付資金。該人士還告訴記者,貸款不能直接打到貸款人的個人賬戶,需要先打到一個第三方賬戶過渡一下,一般都包裝成買紅木家具、珠寶、裝修等,錢先打到這些地方,再轉回來。 

??那么,沒有還完貸款的房子究竟還能貸出多少錢呢?舉例來說,5年前,客戶貸款200萬元買一處價值400萬元的房產,現在這處房產已升到1000萬元,而客戶還有150萬元貸款余額沒還完,又急需用錢消費。這時,用這一房產可再次向銀行申請抵押貸款,理論上可以新貸出的額度應該是房產現在估值的八成左右減去沒結清的貸款。一般估值相當于市價的七成,所以這一案例中,新增加的額度大約是560萬元減去150萬元,差不多是410萬元。當然,最終銀行審批的額度還與申請人的收入有關,一般要求月收入要大于月還款額的2倍。 

    分析:如跟風房產“二押” 信貸風險需警惕 

??對于銀行對房產的二次質押放貸,部分專家并不認同。中國人民大學財政金融學院副院長趙錫軍向本報記者表示,通過資產的增值部分再來進行抵押或者是質押,獲得第二輪質押的信貸,客戶的貸款會增加,還款壓力同樣加大。但對于銀行來說,風險就是房產的價格,如果未來的市場價值出現比較大的波動時,就會影響到質押品的安全性。如果波動變化帶來資產價值低于質押率的時候,銀行不僅要面臨如何處置的難題,還會引發質押品所有權的糾紛。 

??更嚴重的是,趙錫軍認為,當大部分銀行都跟風做房產二次質押產品時,那么,整個社會的信貸規模和風險都會上升,這將會類似美國次貸危機之前在房地產市場上的一些做法,值得我們加以警惕。而如果二次質押的資金繞過監管改變貸款用途,流向房產時,將進一步刺激房價上漲,資產泡沫也將加大。 

??而對于借款人來說,有銀行人士提醒道,因當前樓市“買了就賺”,在這種刺激下,購房者自加杠桿的投機行為被迅速放大。一旦未來房價下降,在杠桿放大的情況下,購房者的房產市值會大幅縮水。對本身資金不充沛、借助“房抵貸”才有購房條件的人來說,屆時為達到銀行抵押率標準,要么追加抵押,要么減少貸款,要么被強行平倉,這樣的事情不是沒有發生過。 

    名詞解釋:“房抵貸”和“二次抵押” 

??“房抵貸”是指借款人以自己或關系人的房產作抵押,向銀行申請一次性或循環使用的消費或者是經營用途的人民幣貸款。不過,有些銀行只接受結清按揭貸款的房產。而部分銀行可以接受未結清貸款的房產,這就是所謂的“二押”,此前銀行為了控制風險,普遍只接受在“本行”首次抵押的房產進行“二次抵押”新增貸款。(天瑞地產)

2016年09月26日

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銀行推房產二次抵押引發擔憂

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