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一則貸款廣告信息近日在朋友圈引起熱議,該廣告稱“招商銀行個人房產抵押貸款,貸款年限長,利率低,申請方便,最重要可以二押,即使目前房子還在按揭,也可以貸出升值的部分。”對此,招行上海分行回應稱:“我行嚴格控制有房就貸產品用途,貸款資金僅可作為生意經營、消費使用,不可用于房產資金墊付。上海市目前允許房地產設定多個抵押權人,我行通過多種手段,嚴格限制房產價值及綜合抵押率。”據了解,招行在北京地區并沒推出這一業務。

只要在上海有房就能申請貸款

在上海,招行推出“有房就貸”產品,只要客戶在上海地區有房,無論是貸款已結清還是仍在貸款中,都有適合的貸款產品可供申請。該產品主要針對上班族與小微業主,抵押額最高2000萬,貸款月供計算期最長可至20年,可根據客戶的實際情況定制還款計劃。

沒有還完貸款的房子究竟還能貸出多少錢呢?舉例來說,5年前,客戶貸款200萬買一處價值400萬的房產,現在這處房產已經升值到1000萬,而客戶還有150萬貸款余額沒還完,又急需用錢消費。這時,用這一房產可再次向銀行申請抵押貸款,理論上可以新貸出的額度應該是房產現在估值的八成左右減去沒結清的貸款。一般估值相當于市價的七成,所以這一案例中,新增加的額度大約是560萬減去150萬,差不多是410萬元。當然,最終銀行審批的額度還與申請人的收入有關,一般要求月收入要大于月還款額的2倍。

房產“二押”只能用于消費或經營

當下房價狂飆,樓市瘋漲,很多人都想方設法找錢炒房。部分市民甚至打起了銀行“房抵貸”業務的主意,想借此籌集首付資金。

所謂“房抵貸”,是指借款人以自己或關系人的房產做抵押,向銀行申請一次性或循環使用的消費或經營用途的人民幣貸款。只不過,有些銀行只接受結清按揭貸款的房產,有些銀行可以接受未結清貸款的房產,這就是所謂“二押”,銀行普遍只接受在本行首次抵押的房產進行“二次抵押”新增貸款。有些銀行只接受有房產證的現房,也有銀行可接受本行合作按揭項目的期房做抵押,但貸款額度在房產證下來前會有限制。

多家銀行的有關負責人告訴北青報記者,不論房產以何種方式抵押,這種抵押貸款只能用于個人消費或經營,絕不能用于炒房、炒股。貸款人在申請貸款時,都要填寫貸款用途,還要提交能證明用途的合同、發票等材料。銀監會還規定,發放的消費貸款如果金額超過30萬元,不能直接打到貸款人的賬戶,而是采取受托支付形式,打到用途有關的賬戶。比如,申請裝修的貸款,直接打到裝修公司的賬戶;申請旅游的直接進入旅行社賬戶。

有中介違規操作玩起“房抵貸”


不過樓市的火爆讓很多人想方設法繞開監管要求,希望用消費貸款來籌集自己的首付資金。一些中介機構也做起了這種違規生意。一家貸款中介機構的客戶經理張先生告訴北青報記者,沒有還完貸款的房產的確可以進行二次抵押,只要有房產證就行。他還告訴北青報記者,貸款不能直接打到貸款人的個人賬戶,需要先到一個第三方賬戶過渡一下,一般都包裝成買紅木家具、珠寶、裝修等,錢先打到這些地方,再轉回來。

2014年,為防止貸款資金進入投資領域,北京銀監局專門發文要求,個人消費貸原則上發放金額不超過100萬元、期限為10年以內。這意味著,向北京地區的銀行申請個人消費貸款,不論你的抵押房產估值多高,也不論你的個人收入多高,最多也就只能貸款100萬元。文/本報記者  程婕(天瑞地產)

2016年09月23日

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