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“限購”“限貸”非長策 “對癥下藥”才治本


  又到“金九銀十”期,房價走勢怎么樣?9月19日,國家統計局發布的70個大中城市住宅銷售價格統計數據顯示,8月份,房價環比、同比上漲城市個數都有所增加,一、二、三線城市新建商品住宅和二手住宅價格環比漲幅均比上月有所擴大、同比漲幅也在擴大。對此,專家指出,針對當前部分城市房價過快上漲的局面,一些城市開始重啟“限購”措施,這起到了一定的緩解作用,但并不能從根本上化解樓市“高燒不退”的“癥結”,還需有的放矢采取有效應對措施,讓樓市走上健康發展的軌道。


  8月房價漲幅擴大


  8月份,中國房地產市場一改前幾個月房價漲勢放緩的局面,一、二、三線城市房價漲幅全面擴大。根據統計局數據,8月份新建商品住宅價格環比上漲的64個城市中,比上月漲幅擴大的城市有31個,漲幅在1%以上的城市有25個,最高漲幅為5.6%。二手住宅價格環比上漲的57個城市中,比上月漲幅擴大的城市有30個,漲幅在1%以上的城市有18個,最高漲幅為4.5%。


  浙報傳媒地產研究院院長丁建剛指出,從最新的數據看來,房價上漲面大幅擴大,已經由一線城市和部分二線城市擴大到了絕大部分二線城市甚至是大部分三線城市。


  “受經濟下行壓力的影響,社會資本愿意投資的領域有所減少,不少企業及居民選擇將大量資金投入相對安全的房地產市場,這顯著推動了房價上漲。同時,居民對房價上漲預期的提升進一步促使更多資金進入樓市。此外,投機性‘炒房’、地價的大幅上漲及人口大規模向熱點城市集聚都不同程度地推升了房價。”中國人民大學財政金融學院副院長趙錫軍在接受本報記者采訪時說。


  對于當前的房價,不少居民表示超出了其可承受范圍。央行近日發布的三季度調查報告顯示,53.7%的居民認為目前房價高,難以接受,較上季提高0.3個百分點,3.4%的居民認為令人滿意;對下季房價,23.1%的居民預期上漲,52.2%的居民預期基本不變。


  “限購”“限貸”政策頻出


  應該看到,房價過快上漲對經濟社會有著顯著的負面影響。中國銀行國際金融研究所高級研究員李佩珈認為,房地產價格過高不僅加大資產價格泡沫破滅風險,也促使資金過度流入房地產業,進一步惡化實體經濟投資不振的狀況。


  為了遏制房價的非理性上漲,不少城市選擇了重啟“限購”“限貸”政策。有關統計顯示,近兩個月的時間里,有6個城市出臺了相關的“限購”“限貸”政策,這6個城市均為近期房價上漲較快的二線城市,包括合肥、蘇州、南京、武漢、廈門及杭州。


  在具體的調控措施方面,各個城市的思路有所差異。交通銀行金融研究中心高級研究員夏丹指出,目前,蘇州、廈門和杭州3個熱點二線城市選擇了重啟“限購”措施,合肥、南京、武漢等多個城市則以提高按揭貸款首付比例為主要手段升級了“限貸”政策。


  “作為政府一項基本的調控性政策措施,‘限購’能夠在一定程度上緩解房價過快上漲的局面,政策的收緊能減少房地產市場資金的流入。未來,如果房價繼續大幅上漲并對地方經濟發展帶來顯著壓力,不排除更多城市選擇收緊調控政策的可能。”趙錫軍說。


  兩大難題亟待解決


  僅靠“限購”“限貸”是否真的就可以完全解決樓市“高燒不退”的難題?趙錫軍指出,“限購”應被看作是一個臨時性的應對措施,為樓市“退燒”不能長期依賴這一點,否則只能起到“治標不治本”的效果。當前,由于投資渠道狹窄,社會資源大量進入房地產市場以及人地關系緊張的問題應該引起更多的重視。


  8月份,人民幣貸款增加9487億元,其中,中長期貸款就增加了5286億元,占比達到55.72%,這也意味著大量的新增貸款進入了房地產市場。中原地產首席分析師張大偉表示,信貸不能只投入到房地產市場,要有政策約束;房地產去庫存不能只去一、二線城市,銀行對三、四線城市應考慮增加利率優惠。


  關于人地關系緊張這一難題,專家指出,一方面是一、二線城市人口大量涌入帶來的土地供不應求,另一方面是三、四線城市土地富裕卻吸引不來居民購房。對此,國家已經在加快提高戶籍人口城鎮化率和深化住房制度改革,并采取了允許商業用房按規定改建為租賃住房等措施,后期還要強化政策落實。同時,三、四線城市自身也要配合這些政策,進一步推動配套產業發展,提高城市對居民的吸引力。


  此外,中國發展研究基金會副理事長劉世錦表示,多年以來,很多城市政府采取的是“擠牙膏式”的供地方式,使土地供應價格最大化。針對這一問題,要推動供地制度與城市需求平衡,如針對特大型城市房價上漲,就可以適當增加供地。(本報記者 邱海峰)(天瑞地產)

2016年09月20日

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